近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强(qiáng)制分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基金募集材料和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参(cān)考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法(fǎ)规要(yào)求(qiú)，基(jī)础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)反映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方(fāng)面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者的投资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另一方(fāng)面，女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么公募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于(yú)投资债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分(fēn)红水平的预(yù)期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波(bō)动受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金(jīn)额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在(zài)基(jī)金(jīn)分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结(jié)合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的(de)比例(lì)是变动的，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极(jí)大不确(què)定性，这(zhè)是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型，持(chí)有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目(mù)每年的现金分(fēn)红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价(jià)格和分红有合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假(jiǎ)设反(fǎn)映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的(de)时点，多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资产(chǎn)配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资产更(g女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么èng)多关注(zhù)分(fēn)派(pài)率高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基(jī)金管(guǎn)理(lǐ)人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规(guī)模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额(é)与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称。

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